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부동산 개발부담금에 대한 이해와 부과대상, 산출방법 안내

택지개발사업, 공업단지, 관광단지∙유통단지 조성사업, 온천. 골프장. 도심재개발사업 등 부동산 개발부담금에 대한 이해

공사 개발

 

개발부담금이란 1980년대말 택지소유상한제∙토지초과세와 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입된 제도의 일환으로 투기를 막기 위해 토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자로부터 징수하는 부담금 형태의 공과금으로서 개발이익환수에 관한 법률의 근거로 부과 되는 것인데 개발이익 중 일정한 비율을 환수하기 위한 목적으로 시행하는 제도이다.

좀 더 세부적으로 살펴보면, 각 종 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 그리고 사회경제적 요인에 의하여 지가가 상승하여 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화 됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 토지투기가 성행하는 것을 방지하고, 지가상승분의 일정액을 환수하여 개발낙후 지역에 지원함으로서 토지의 균형적 개발과 효율적인 이용을 촉진하기 위해 도입된 제도라 볼 수 있다.

 

먼저, 개발부담금에서 핵심이 되는 개발이익에 대하여 알아보겠다.

말 그대로 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자가 얻게되는 토지 가액의 증가분을 말하며 산정 방법은 다음<표1-1>과 같다. 

 

 

  

개발부담금 부과대상은 택지개발사업, 공업단지나 관광단지∙유통단지 조성사업, 온천이나 골프장 건설사업, 도심재개발사업, 여객자동차터미널사업 또는 화물터미널사업등 약 30개 사업이 부과대상이 된다.

또한 부과대상 면적도 규정하고 있는 바, 도시지역은 660㎡이상(특별시 및 광역시), 990㎡이상(특별시 및 광역시 외)이며, 비도시 지역은 1,650㎡ 이상 (국유지 면적 포함) [단, 2017.1.1 부터 2019.12.31 까지 최초 인가 사업에 대해서는 도시지역 1,500㎡ 비도시지역 2,500㎡ 이상 (3년간 한시적 완화)] 동일인이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 사업을 시행하는 경우에는 그 사업지구 면적을 합산하여 개발부담금 부과대상 면적으로 산정한다.

또한, 먼저 착수한 사업지구가 이미 완료되었다 하더라도 각 사업의 대상토지면적을 모두 합산하여 개발부담금을 부과한다.

 

다음은 개발부담금 산출 방법을 알아보겠다.

개발이 완료된 토지의 가격에서 개발사업을 하기전의 토지가격과 토지개발에 소요된 비용 및 사업기간 동안의 정상지가 상승분을 공제한 나머지(개발이익)에서 25%를 산출하도록 규정되어 있다.

단, 개발제한구역에서 원주민이 개발사업을 시행할 경우 개발이익의 20%를 산출하도록 되어 있다.

  

마지막으로 개발부담금은 개발사업이 종료된 시점 즉 준공이나, 사용검사일로 부터 3개월 이내에 부과되는 것으로 5년이 경과 되면 부과 할 수 없다.

개발사업이 종료되면 사업시행자는 사업설계서 등 개발비용산출증빙서류 와 함께 개발비용 산출내역서를 40일 이내에 제출하여야 하며 이를 위반시 과태료 부과 처분을 받게 된다.

그리고 개발부담금 산출 기준이 되는 토지가액 산정방법 이 크게 2가지로 나눠져 있는데 개별공시지가 의거 사업개시일 까지 정상지가 상승분을 합하여 산정하고, 예외적으로 개발부담금 예고통지를 받은 날 부터 15일 이내 관계법률에서 정한 실제의 매입가액을 제출할 경우 그 매입일로 부터 부과개시시점까지의 정상지가 상승분을 가감한 가액으로 산정하게 되어 있어 매입가격의 실익이 있을 경우 거래가격신고서를 제출하여야 한다.

 

부과 종료시점으로 부터 3개월 이내에 부과되는 개발부담금은 부과 처분전에 부과 기준과 부과금액을 예정통지 하고 이의가 있을 경우, 고지전 심사청구를 하게 되며 심사청구서 처리와 동시에 부과처분을 하게 되는데 결정된 부과 금액의 납부기한은 부과 일로 부터 6개월이다.

 

 

에스테이트(주) 하석현 팀장

 #. 위 내용에 적용된 사례는 이해를 돕기 위하여 (재)구성하였기 때문에 일반적으로 모든 경우에 적용되지 않을 수 있습니다.

 

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