미래를 밝히는 중소기업 경영 보좌관으로 법인 및 개인 고객에게 전문가 네트워크를 활용하여 최적의 경영관리 컨설팅 지원합니다.

부동산 명의신탁의 개념과 처벌규정

부동산 명의신탁이란?

부동산명의신탁이란, 신탁자와 수탁자 사이에 실체적 거래 관계 없이, 매매 등 채권계약의 형식으로 부동산의 명의만을 수탁자 앞으로 이전해두는 것을 말한다.

이에 대한 유형으로 크게 2자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁의 3가지가 존재한다.

부동산

 

2자간 명의신탁

신탁자가 수탁자 앞으로 자신의 부동산을 명의신탁하는, 전형적인 형태의 명의신탁이다. 하지만 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효이다.

물론 같은 법 제8조에 따라 종중이 보유한 부동산, 배우자 명의의 부동산, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산 등에 대해서는 위 제4조 제1항이 적용되지 않는다.

이때 배우자(법률상 배우자)에 대한 명의신탁의 경우 조세회피, 강제집행 면탈 등의 목적이 없어야 할 것이다. 이외에 가등기담보, 양도담보, 신탁등기에 있어서도 같은 법 제4조 제1항이 적용되지 않는다.

3자간 명의신탁

신탁자가 소유자와 매매계약을 체결하면서도 그 부동산 등기는 수탁자 앞으로 바로 이전하는 유형의 명의신탁이다.

하지만 위탁자는 민법 제186조 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 수탁자가 위 부동산의 소유자가 되는 것을 지켜보게 될 것이다.

이럴 때 원래 소유자는 등기이전하지 않은 위탁자를 위하여, 수탁자를 상대로 소유권 이전등기의 말소 및 원래 소유자 자신으로 이전등기를 청구할 수 있다.

이때 소유자가 위와 같은 협조를 해주지 않는 경우 신탁자는 소유자와의 매매계약에 기해 원래 소유자를 대신하여 위 소유권이전등기의 말소 및 원래 소유자로의 이전등기청구, 나아가 위탁자 자신에 대한 이전등기청구를 할 수 있을 것이다.

한편 여기서 문제가 되는 것은, 바로 수탁자가 자신의 앞으로 부동산 소유권이전등기가 되어 있을 때, 이를 제3자에게 매매하고 소유권이전등기를 한 경우이다.

이때 원래 소유자는 수탁자로부터 부동산을 매수한 자에게 소유권 이전등기를 말소하고 자신에게 원상회복할 것을 주장할 수 있는가?

이는 이른바 부동산등기부등본에 공신의 원칙이 존재하는지에 대한 논란으로, 결론적으로 원래 소유자로의 원상회복이 가능하다 할 것이고, 수탁자로부터 부동산을 매수한 자는 수탁자에게 원상회복 및 손해배상청구를 하여 그 손해를 보전하여야 할 것이다.

계약명의신탁

소유자와 수탁자가 직접 매매계약을 체결하고 수탁자로의 부동산 소유권이전 등기를 마친 유형의 명의신탁이다.

이 유형의 명의신탁에서는 신탁자가 계약체결 과정에 전혀 노출되지 않는다. 이러한 계약명의신탁은 다시 매도인(소유자)이 명의신탁약정 사실을 알고 있는 경우(악의의 계약명의신탁)와 그렇지 않은 경우(선의의 계약명의신탁) 로 나누어 진다.

악의의 계약명의신탁은 무효로 매도인이 부동산의 등기 말소를 청구할 수 있다.

선의의 계약 명의신탁은 유효로 부동산의 소유권은 확정적으로 수탁자에게 있게 된다.

이 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 해당 부동산의 소유권 이전은 청구할 수 없고 수탁자에게 제공한 부동산 매수대금 상당의 부당이득금을 청구할 수밖에 없다.

부동산 명의신탁 시 책임

 

수탁자의 형사적 책임

현재까지 대법원 판례의 태도는, 계약명의신탁을 제외한 나머지 명의신탁 관계에서 수탁자의 행위를 배임 또는 횡령으로 보고 형사처벌을 할 수 있다는 입장이었다.

그런데 최근 대법원은 전원합 의체 판결에서 중간생 략등기 명의신탁의 경우 수탁자가 신탁받은 부동산을 처분해도 형사처벌을 할 수 없다고 판시한 바 있다(대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결).

명의신탁자체의 효력 및 과징금 등

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 명의신탁계약은 무효가 되고, 제5조에 따라 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과된다.

또한 과징금을 부과받은 날로부터 1년이 지날 때까지 해당 부동산을 원래 소유자 또는 신탁자로 이전등기하지 않는 경우 같은 법 제6조에 따라 이행강제금이 1년 단위로 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액이 계속 부과된다.

나아가 명의신탁자는 같은 법 제7조 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처할 수 있고, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처할 수 있다.

한편 3자간 명의신탁 및 계약명의신탁에 있어 원래 부동산 소유자는 특별한 사정이 없는 한 형사처벌을 받지는 않는다(판례).

전원합 의체 판결에서 중간생 략등기 명의신탁의 경우 수탁자가 신탁받은 부동산을 처분해도 형사처벌을 할 수 없다고 판시한 바 있다(대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결).

해당하는 금액이 계속 부과된다. 나아가 명의신탁자는 같은 법 제7조 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처할 수 있고, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처할 수 있다.

 

글_ 가이우스 법률사무소 변호사 정 용 린

 

태그 법인설립, 법인설립절차, 컨설팅, 개인사업자 법인전환, 중소기업컨설팅, 경영컨설팅, 1인법인설립, 벤처인증, 법인설립비용, 법인사업자, 가지급금, 가지급금 인정이자, 자사주취득, 자사주소각, 분식회계, 대표이사가수금, 미처분이익잉여금, 벤처기업인증, 명의신탁, 부동산법인, 기업부설연구소설립, 정부지원금, 중소기업지원, 정책자금, 중소기업 정책자금, 경영지원, 청년창업, 청년대출, 정부지원사업, 법인대출, 이노비즈인증, 중소기업 대출, 중소기업지원금, 소상공인정책자금, 소상공인정책자금지원, 중진공정책자금, 국가지원금, 기보, 중소기업지원사업, 중소기업경제연구소

 

 

top