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부동산 사전증여시 고려해야 할 기본 원칙

부동산 사전증여시 고려해야 할 기본 원칙

 

부동산 사전증여는 피상속인의 부동산을 생전에 상속인 또는 비상속인에게 증여하는 것을 말한다.

즉 살아있을 때 부동산을 자식에게 물려주는 것인데 사전증여를 잘만 활용한다면 상속보다 세금적인 측면에서 더 유리할 수 있어 항상 자산가들 사이에서는 주요 고려대상이다.

최근, 부동산 증여 중에서 특히 강남4구를 중심으로 주택증여 건수가 급증하고 있고 대부분 가족 간에 이루어지고 있는데 대를 물려 부를 이어가고 보존하려는 본능과 향후 집값이 더 오를 것으로 예측되는 심리가 결부된 것으로 해석할 수 있다.

그럼 방법과 시기에 있어서 절세의 실익이 명확하게 존재하는 사전증여를 어떻게 해야 효과적일까?

사전증여는 주로 상속세와 관계에서 효과적으로 절세 목적을 달성하기 위하여 미리 계획을 세워 시간을 두고 준비하여야 하는데 이를 위해 고려해야 할 몇 가지 기본 원칙에 대해 알아보도록 하겠다.

상속-증여

 

첫째, 다수에게 나누어 증여하고 기간 내 공제를 충분히 활용하는 것이다.

증여세는 증여받는 사람만 내는 것이므로 수증자가 늘어날 경우 증여재산공제를 수증자가 각각 받을 수 있을 뿐 아니라 세율도 낮아지기 때문에 한명에게 증여하는 것보다 세금을 절약할 수 있다.

또한, 증여의 경우 부부 간 증여는 10년 이내 6억원까지 공제가 되며 자녀는 증여 받은 10년 이내 합계액이 5,000만원까지 증여세가 공제된다.

특히, 이 공제 혜택은 10년마다 받을 수 있으므로 사전증여를 할 땐 10년 단위로 증여 계획을 세우는 것이 중요하다.

 

둘째, 지금은 저평가되어 있지만 향후 미래가치가 예상되는 부동산을 먼저 증여하는 것이다.

부동산을 사전증여할 때 어떤 부동산을 증여하느냐에 따라 세금의 차이가 발생하는데 보통 아파트는 시가로 평가되지만, 토지나 주택, 상가 등은 공시가격(기준시가)을 기준 삼아 증여가액을 산정한다.

따라서, 시세가 그대로 노출되는 아파트보다는 시가보다 낮은 공시가격(기준시가)으로 증여가 가능한 부동산으로 증여하는 것이 절세에 유리하다. 또한, 증여세는 증여시점의 가치를 기준으로 과세하므로 향후 시세가 상승할 가능성이 높은 부동산을 증여한다면 수증자 입장에서는 별도의 세 부담 없이 시세 상승에 따른 이익을 얻을 수 있기 때문에 가치 상승이 예상되는 부동산 순서대로 사전증여하는 것이 좋다.

 

셋째, 채무를 부담하는 조건으로 하는 부담부증여도 고 려 할 수 있다 .

부담부증여 는 부동산증여시 전세보증금이나 주택담보 대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 말하는데 부담부증여를 이용하면 전체집값에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내면 된다.

전세가율이 높을수록 대출 비중이 높을 수록 절세, 과가 뛰어나지만, 증여자에겐 이전한 담보 채무에 대한 양도소득세가 부과될 수 있다는 점을 반드시 참고해야 한다.

 

넷째, 공시지가나 기준시가 고시 전에 증여하는 것이다.

증여가액은 증여 당시 시가를 원칙으로 한다. 증여세는 증여일 3개월 전후 유사하거나 같은 물건이 매매되거나 감정평가가 2건 이상 있으면 그것을 기준으로 시가를 계산하며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적으로 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동)주택가격, 주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 계산한다.

그런데 각각의 가격은 통상 1년에  한 번씩 고시하므로 증여일 현재 당해연도의 기준가격이 고시되어 있으면 고시된 당해연도의 기준가격을 

적용하지만, 당해연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용한다.

통상적으로 각각의 고시가격은 매년 전년도보다 높게 결정되고 있으므로 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약할 수 있다.

 

마지막으로 공시가격 인상과 집값 상승 추세 등의 이유로 세 부담을 줄이기 위한 사전증여는 계속 이어질 것으로 보여진다.

다만, 부동산 사전증여가 절세에 도움이 되지만 모든 케이스가 다 그런 것은 아닌데 예를 들어, 배우자와 자녀는 10억원까지 상속세가 공제되기 때문에 부동산 자산이 10억 미만인 경우 증여가 오히려 더 불리할 수도 있다.

따라서 효과적인 부동산 사전증여를 위해선 예상되는 부동산 순서대로 사전 증여하는 것이 좋다.

 

글_ 피플라이프에스테이트㈜ 하 석 현 팀장

 

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