부동산 수익에 절세 법 – 증여, 부동산 임대법인설립, 신탁의 활용

부동산가격의 상승 흐름과 함께 이를 억제하기 위한 정부의 부동산 보유세와 양도소득세 강화 흐름도 동시에 나타나고 있다.

이에 부동산 상승에 따른 시세차익은 누리되 증가하는 세 부담을 줄이기 위한 여러 가지 움직임이 발생하고 있다.

대표적인 것들이 증여, 부동산 임대법인설립, 신탁의 활용 등이라 하겠다.

그중 증여가 가장 활발한데 증여세 역시 낮지는 않아 이를 절세할 수 있는 방법에 대한 문의도 늘고 있다.

그리고 그 중 대표적인 방법이 부담부증여이다. 이번 호에서는 부담부증여와 절세효과에 대해서 살펴보도록 하겠다.

■ 부담부증여란?

 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담, 즉 일정한 급부를 하여야 할 채무를 부담하는 것을 조건으로 하는 증여계약이다.

가령, 부모(증여자)가 담보권이 설정된 재산을 자녀(수증자)에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는 경우처럼 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여를 말한다.

부담부증여도 증여이므로 증여에 관한 규정을 따르지만, 부담가격(담보채무)의 한도에서는 대가관계가 있는 계약이어야 한다.

그러므로 부담부증여는 증여이기는 하나 쌍무계약의 규정을 따르고, 또 유상계약과 같이 담보책임을 부담하게 되는 것이다. 

■ 부담부증여에 대한 세금문제 개요

 일반적으로 부담부 증여를 할 때 증여재산 가액 중 [채무 인수액을 제외한 부분]은 무상증여에 해당되므로 상증세법 제29조 ②항에 의해 수증자에게 증여세를 과세하고, [채무 인수 부분]은 유상 양도에 해당되므로 소득세법 제4조에 의해 증여자에게 양도소득세를 과세한다.

예컨대 은행 채무가 4억 원 있는 10억짜리 주택을 자녀에게 증여할 때 순수한 증여분인 6억 원(=10억-4억)에 대해서는 증여세를 과세하고, 은행 채무 4억 원에 대해선 양도소득세를 과세한다.  

■ 사례를 통해 살펴본 부담부증여의 세금

 위의 가정과 같은 상황에서 일반증여와 부담부증여의 세금을 비교해 보면 다음과 같다. 

 결론적으로 총부담세액이 40% 이상으로 작아지고, 그 부담세액 중 상대적으로 경제적 여유가 있는 부모의 세 부담 비중이 약 15%로 증가하여 자녀 입장에서 부담해야 할 총부담세액은 절반 이하로 줄어드는 것을 확인할 수 있다. 

 만약, 같은 상황에서 약 21억 원 상당액의 세금도 너무 큰 부담이라면 전체 부동산의 50%만을 부담부로 증여할 수도 있다. 이 경우 일반증여와 부담부증여의 세금을 비교하면 아래와 같다.

■ 부담부증여의 세무상 필수요건

 이처럼 부담부증여의 절세효과가 높다 보니 국세청은 편법으로 부담부증여를 가장한 세금 회피를 규제하기 위해 인수채무가 가공의 채무가 아니고 실제의 채무인지 여부에 관해 사실 조사를 실시한다.

또 채무를 수증자가 변제했는지 여부 등 사후 관리를 계속해 수증자 이외의 타인이 채무를 변제했을 때는 증여세를 과세하고 있다.

이를 위하여 부담부증여의 법적 효과를 확실하게 가져가기 위해서는 아래의 요건을 충족해야 한다.

 ① 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(임대보증금, 부동산담보대출 등)가 있을 것

 ② 그 담보된 채무가 반드시 증여자의 채무일 것

 ③ 해당 채무를 수증자가 반드시 인수하여야 할 것

 소득이 없는 미성년자 등에게 부담부증여 하는 경우로서 증여일 이후에 원리금 상환을 증여자가 대신 하는 경우 등이 많다.

이에 국세청에서는 특히 미성년자에 대한 부담부증여의 사후관리를 강화하고 있으므로 주의해야 한다.

■ 부담부증여 시 주요 의사결정 사항

 부담부증여를 함에 있어서 아래의 내용들을 어떻게 결정하는가? 에 따라 최종적인 세금은 물론 납세의무자 및 미래의 소득과 재산이 달라지게 된다.

그러므로 아래의 내용을 반드시 사전에 점검하여 의사결정을 하고 부담부증여를 하는 것이 좋겠다.

 ① 부담부 되는 부채를 얼마로 할 것인가?

 ② 증여대상 부동산의 몇% 지분을 증여할 것인가?

 ③ 토지와 건물 중 하나만을 증여할 것인가?

 ④ 노무출자 개념을 적용할 것인가?

 ⑤ 유사매매사례가액을 적용하거나 감정평가를 받아 감정평가가액을 적용할 것인가?

 ⑥ 수증자를 한 명 또는 여러 명으로 할 것인가?, 여러 명으로 할 경우 수증자의 가족으로 할 것인가? 

     아니면 증여자의 가족으로 할 것인가?

 ⑦ 부담부증여 후 민사신탁을 활용할 것인가?

 다른 고려사항도 많겠지만 최소한 위의 7가지는 부담부증여 시 체크하여 최선의 의사결정을 한다면, 이를 통해 [당장의 증여세 절세 + 증여세 납세의무자 변경 + 임대소득의 소득세 절세 + 미래 상속세 절세 + 미래 양도소득세 절세]의 1석 5조 효과를 기대할 수 있다. 

자문 세무법인      [세종TSI] 곽종철 세무사