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부동산 임대사업 수익 극대화를 위한 자산관리에 중요한 포지셔닝

부동산 자산관리 포지셔닝의 이해를 통한 임대사업 자산관리법

 

부동산 임대사업자수가 매년 증가하고 있다.

최근 들어 정부의 다주택자 규제로 인한 상업용 부동산으로의 쏠림 현상과 더불어 과거 9∙13대책 이전 주택임대사업자 세제 혜택 덕분에 다주택자들의 주택임대사업등록이 크게 늘어난 점을 감안할 때 전체적인 부동산 임대사업자수는 계속 증가할 것으로 보인다.

그렇다면, 이 많은 수의 부동산 임대사업자들 그리고 임대사업자로 등록하지는 않았지만 실제 부동산 임대소득을 얻고 있는 사람들은 해당 부동산을 통하여 원하는 수익을 얻고 있는 것일까?

또 그 수익은 적정한 것일까? 여기에 대한 해답은 부동산 자산관리에 있다.

부동산 임대사업자

 우선, 부동산 자산관리(Property Management, PM)를 간단하게 설명하자면 크게 임대차관리(Leasing Management, LM)와 시설관리(Facility Management, FM) 이 두가지로 나눌 수 있으며 이를 통하여 부동산 임대소득(운영수익, Operating income)을 극대화 하는 것이다.

 

 아래에 두 사례를 살펴보자.

 

 A씨는 보유하고 있던 다세대 주택에 전세 세입자의 만기가 도래하여 부지런히 주변 중개업소를 통해 세입자를 찾아나섰다. 얼마되지 않아 현재 도배, 주방 정도만 일부 수리를 해주면 좋은 조건에 월세 세입자와 계약을 할 수 있다는 중개업소의 이야기를 듣고 월세 세입자를 원하던 차에 수리비를 일부 들여 좋은 조건으로 월세 계약을 체결할 수 있었다.

 B씨는 역세권 이면에 연면적 500평, 6층 규모의 중소형을 건물을 보유하고 있으나 2개층은 임차인을 구하지 못해 고민이다. 주변 중개업소에도 알리고 임대 사인을 부착해 놓아도 간간히 문의만 오는 정도지 계약이 성사되지 않아 최근에는 임대료를 낮출까도 생각 중에 있다. 더구나 소방시설과 엘리베이터가 정기 점검을 받고 있음에도 때때로 말썽을 일으켜 곤란한 경우가 한 두번이 아니었던 적이 많았다. B씨는 여러모로 고민만 쌓여가고 있다

 위의 두 사례에서 공통점은 무엇일까? 부동산 자산관리라는 용어 자체가 거창하게 보일지는 모르겠지만 A씨와 B씨는 소유자로서 직접 중개업소나 임대 사인등을 통해 임차인을 발굴하려는 노력(임대차관리)과 함께 주택 내부 수리와 건물 내부에 시설 점검(시설관리)을 하고 있으므로 각자 소유의 부동산 자산관리에 충실히 임하고 있다는 점이다.

하지만, A씨와 B씨가 다른 결과를 보이는 이유는 왜일까? 그것은 부동산 바로 자산관리 포지셔닝(positioning)이 다르기 때문이다.  

 

 먼저, A씨의 부동산인 다세대 주택 한채는 B씨의 부동산인 상업용 건물 한채와는 용도와 규모 자체에서 차이가 존재하므로 비전문가가 보더라도 둘을 비교한다는 것은 말이 안된다고 할 것이다.

하지만, 부동산 시장에서는 다세대 주택 한채와 상업용 건물 한채를 비교대상으로 놓고 다른 포지션에 위치하게 되는 원인과 이유를 분석하는 것을 시작으로 해당 부동산 자산관리의 접근 방법을 각각 다르게 찾아갈 수 있는 것이다.

(부동산 자산관리 포지셔닝 설정은 내용이 복잡하고 전문적인 분야이므로 여기서 설명은 생략하도록 하겠다.)

 

 A씨의 경우 컨셉이 명확하고 관련 정보의 수집이 용이한 즉, 상대적으로 단순 포지션에 속해 있는 다세대 주택이기 때문에 약간의 노력과 비용만으로도 임대 목적을 달성할 수 있었다.

그러나 B씨 경우 제법 난해한 포지션에 속해 있다고 볼 수 있다. 최소 2가지 이상의 복합적인 용도를 가지고 있는 상업용 부동산은 상권에 따른 층별 임대료 설정부터 공실 해소를 위한 신규 임차인 모집과 기존 임차인 관리등 유기적으로 돌아가고 있는 싸이클이 있기에 약간의 노력만으로는 원하는 수준의 임대 목적을 달성하기가 쉽지 않다.

물론, B씨와 비슷한 경우라도 어느 일정선까지는 전문적인 지식없이 본능적으로 부동산 시장에서 본인의 부동산 포지션을 잘 찾아서 그에 맞게 자산관리를 해 나가는 경우도 있으나, 부동산 용도가 복합적이고 규모가 커질수록 자산관리 업무가 더 세분화되어 전문적인 영역이 필요하게 되므로 개인이 혼자 감당하기는 사실상 어렵다고 봐야 한다.

 

 이처럼 부동산 자산관리는 임대소득과 직결되는 문제이기에 부동산 임대업자라면 반드시 필요할 뿐 아니라 항상 관심을 가져야 하는 분야이다.

그렇다고 반드시 체계적이고 전문적이어야 할 필요는 없다.

소규모 주택 임대업에서는 소유주 개인이 조금만 더 노력하고 적극적으로 나선다면 일반적으로 좋은 결과를 이뤄낼 확률도 높기 때문이다.

하지만 위에서 언급했다시피 부동산 용도가 복합적이고 규모가 클 경우에는 전문적인 부동산 자산관리회사를 선임하여 체계적으로 위탁관리 받는 것도 고려해 볼 사안이다. 

 

 마지막으로, 용도 규모에 관계없이 어떤 부동산이든 ‘소유자가 직접 관리할 것이냐?’

‘전문 자산관리회사에 위탁 관리할 것이냐?’를 선택함에 있어 본인 소유의 부동산을 객관적인 시선을 바탕으로 고민하고 관심을 갖는 것이 우선되어야 할 것이며, 어느 쪽이 임대소득(운영수익)을 극대화 할 수 있는 방법인지는 심사숙고하여 결정해야 할 것이다. 

임대소득(운영수익)의 극대화는 결국 해당 부동산 가치의 상승으로까지 이어지는 아주 중요한 문제이기 때문이다.

 

에스테이트(주)

하석현 팀장

 

위 내용에 적용된 사례는 이해를 돕기 위하여 (재)구성하였기 때문에 일반적으로 모든 경우에 적용되지 않을 수 있습니다.

 

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