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부동산 정책 분양가 상한제 득과 실

2019년 분양가 상한제의 부동산 정책 안내

 

 

8월 12일 국토교통부는 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진’(이하 분양가상한제)을 발표했다.

작년 9 · 13대책 이후 주춤하던 서울아파트 가격이 다시 불안한 조짐을 보이자 정부가 선제 대응으로 내놓은 것이다.

분양가상한제는 분양가를 건축 원가(택지비+건축비) 이하의 가격으로 제한하는 제도로 민간택지의 경우 택지비가 감정평가액으로 적용되어 실제 매입금액보다 낮아질 수 있다는 것이 핵심이다.

부동산 정책

이번에 발표된 분양가상한제의 내용을 살펴보면 필수지정요건을 개선하여 서울, 과천, 분당 등 투기과열지구 전 지역이 분양가상한제 대상이 되도록 하였다.

그리고 재건축 · 재개발 사업의 경우 입주자모집승인 전 분양가상한제 적용지역으로 지정이 되더라도 관리처분계획 인가를 신청한 단지는 적용이 안 되었는데 이번 대책에서는 재건축 · 재개발 단지도 최초 입주자모집승인 신청단지로 일원화되도록 하였다.

추가로 투기수요를 차단하기 위하여 3~4년에 불과한 민간택지 전매제한 기간을 5~10년으로 확대하고 의무 거주요건 5년도 추가할 계획이라고 한다.

개선된 민간택지 분양가상한제는 주택법 시행령 개정이 되는 10월 중 적용이 될 것으로 예상된다.

분양가상한제는 전문가들 사이에서도 의견이 분분한 제도임에는 틀림없다.

단기적인 투자 심리를 꺾고 싼 아파트가 나올 수 있다는 기대감과 고 분양가로 인해 주변 아파트가격이 따라가는 현상을 막아 집값 안정에 도움이 된다는 긍정의 의견과 주변 새 아파트 가격을 자극하는 동시에 사업자의 사업 동력을 꺾어 장기적으로 공급이 줄어들면서 오히려 집값을 더 불안하게 만들 수 있다는 부정의 의견이 그것이다.

이처럼 득과 실이 명확한 제도이지만 수요를 옥죄는 정책을 모두 쓴 지금 상황에선 불안한 조짐을 보이는 주택시장에 마지막 대응 카드는 공급자를 압박하는 것 때문에 일부 부작용을 감수하더라도 분양가상한제로 시장에 경고 시그널을 보내는 것이 최우선이라 판단한 정부의 선택으로 보여진다.

당장, 사전에 관리처분 인가를 받고 느긋하게 일반분양을 준비하던 재건축 단지들은 단지에 따라 차이는 있겠지만 조합원의 부담이 늘어날 수밖에 없기 때문에 발등에 불이 떨어진 형국을 보여주고 있으며 재건축 · 재개발을 추진하는 정비사업조합은 전면적인 전략 수정을 할 수밖에 없는 상황이 되었다.

이로 인하여 재건축 단지들의 호가가 떨어지고 주변에서는 투자계획을 보류하면서 지켜보자는 목소리가 늘어나고 있다.

다만, 대기 또는 관망 수요 때문에 당연히 거래량은 줄어들고 수요이동으로 전세수요가 늘어나면서 전세 시장을 자극할 가능성도 높아진다.

또한, 좋은 입지에 주변 시세보다 낮아진 새 아파트 분양물량에 수요가 몰리면서 일명 로또 아파트 현상이 국지적으로 발생할 것이며 어설픈 기존아파트의 거래량은 더 떨어질 수 있다.

어찌 되었든 재건축 · 재개발 등 정비사업이 아니면 새 아파트 공급이 어려운 서울의 경우 단기적으로는 거래량 감소로 인한 안정을 찾을 수 있으나 장기적으로는 공급감소에 따른 시장 불안 가능성도 높아졌다.

앞으로 분양가상한제가 가져올 득과 실은 어느 누구도 확신할 수 없다. 정부 규제와 대응은 시장에 큰 영향을 미치고 의도치 않은 방향으로 흘러가기도 하기 때문이다.

득과 실을 따지기 전에 주택시장 안정을 우선 목표로 하는 정책 · 제도의 일관성 있는 추진을 기대해본다.

 

글_ 피플라이프에스테이트㈜ 하 석 현 팀장

 

 

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