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안정적 임대수익 위한 부동산 민사신탁과 세금문제

부동산(특히, 수익형부동산)에 대한 민사신탁과 그와 관련된 세금 문제

 

 최근 저성장기조가 고착화되면서 자산가치 상승에 대한 기대대신 안정적인 임대수익에 더 초점을 맞춘 수익형부동산에 대한 관심이 많아지고 있다.

그리고 이러한 수익형부동산에 대한 관리나 세금 문제에서 발생하는 문제를 해결하기 위한 여러 가지 방안 중 하나로 민사신탁을 활용하는 내용들이 논의되고, 일부는 실제로 실행되고도 있다.

부동산(특히, 수익형부동산)에 대한 민사신탁과 그와 관련된 세금 문제를 알아보고자 한다.

 

민사신탁이란?

신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

그 중 수탁자가 신탁의 인수를 영업으로 하는 경우를 상사신탁이라 하며, 상사신탁이 아닌 모든 신탁이 민사신탁에 해당한다.

이 경우 수탁자는 주로 위탁자의 가족이나 위탁자와 신뢰 관계에 있는 전문가(EX.변호사, 세무사 등)가 되는 경우가 일반적이다.

민사신탁이므로 수탁자는 신탁행위에 정함이 있는 경우에만 신탁보수를 받을 수 있고, 신탁사무에 대하여는 법원이 감독한다.

 

부동산 민사신탁의 일반적 구조

부동산-세금

*¹위탁자와 수익자가 같으면 자익신탁, 다르면 타익신탁이라 한다. 한편, 위탁자가 사망 시 수익자가 수익권을 가지는 경우를 통상 유언대용신탁이라 한다.

그리고 수익자가 사망한 이후 그 수익자의 권리를 타인이 새로 취득하도록 할 수 있으며, 이를 수익자연속신탁이라 한다.

 

부동산 민사신탁과 세금문제

부동산 신탁과 관련한 세금 문제를 간단하게 정리하자면 다음과 같다.

다만 아래에 해당하지 않는 특이한 사항들이 추가로 존재하고 그 경우에는 세금 문제가 달라질 수 있으므로 해당 내용은 일반적인 수준의 참고로 이해하여야 할 것이다.

부동산-단계별-세금-안내

*¹본 표는 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우에 한한 내용임

*²부동산신탁을 운용하는 과정에서 발생하는 임대소득, 처분에 따른 양도소득 등을 의미한다.

이상으로 부동산(그 중에서도 수익형 부동산)의 신탁 시 발생하는 대표적인 세금 문제를 정리하여 보았다.

다만, 아직도 신탁과 관련한 여러 가지 제도들이 완벽하게 법률화되어 있지는 않고 실사례의 축적도 미흡하여 해석상 의견이 나뉘는 부분들도 상당 부분 존재한다.

그러므로 실제 민사신탁을 하게 될 경우에는 반드시 관련 법률, 세무 분야 전문가의 도움을 통해 제대로 준비하여야 할 것이다.

 

글_ 세무법인 세종TSI 세무사 곽 종 철

 

 

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