그만큼 부침이 심한 주택임대사업자 세제 혜택이 2019년 12·16 부동산 대책으로 또 축소되었기 때문에 다시 언급을 하지 않을 수 없는 상황이 되어버렸다.
본격적인 이야기를 하기에 앞서 2017년 8·2 부동산 대책 때 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 엄청난 혜택을 부여한 주택임대사업자 활성화 방안을 잠깐 살펴보자.
당시 거주 주택의 양도소득세 비과세를 비롯해 임대주택을 취득, 보유, 양도할 때 세제 혜택이 주어졌으며, 그 중 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 100% 면제와 같은 역대급 혜택 덕분에 다주택자뿐 아니라 모든 주택 매수자, 특히 투자자의 규제 출구 전략이 되기도 했다.
하지만 2018년 9·13 부동산 대책을 통해 임대주택 양도소득세 감면에 가액 기준이 신설되었으며 양도소득세 중과배제도 중과 대상으로 포함되었고, 2019년 12·16 부동산 대책을 통해서는 임대주택 취득세, 재산세 감면에 가액 기준이 신설되었으며 임대사업자 의무를 강화하는 등 임대주택 등록으로 받을 수 있는 혜택이 최초에 비해 점점 축소되어가고 있다.
앞으로 이러한 추세에 따라 남은 혜택들도 축소될 수 있어 주택임대사업자 등록을 하는 것이 맞는 것인지 하지 말아야 하는지에 대한 고민이 따를 수 밖에 없을 것이다.
최근에 발표한 국토부 자료를 살펴보자. 2019년에 등록한 주택임대사업자는 전국 74,000명, 등록한 주택은 146,000호이다.
2018년에 비해 주택임대사업자 등록이 절반으로 줄었다는 것은 분명 혜택 축소에 따른 감소임에는 분명하다.
하지만 미리 겁을 먹고 ‘이제는 등록할 필요가 없겠다’ 라고 무심코 넘기지 말고 정확하고 냉정하게 실익을 따져보는 것이 우선일 것이다.
사실 국토부 자료의 수치도 2018년 기준으로 절반이 감소했을 뿐이고 2016년, 2017년과 비교하면 아직도 많은 수치이다.
이제는 주택임대사업자 등록을 통해 혜택을 받을 수 있는 주택의 기준이 너무도 명확하게 제시되었으므로 줄어든 혜택을 불평하기보다는 부동산 대책 시기별로 혜택을 받을 수 있는 기준 내에만 있다면 지금이라도 등록하는 것이 가장 유리할 것이다.
더불어 면적 기준과 가액 기준을 충족하는 주택은 장기일반임대등록을 한다면 여전히 세제 혜택이 많으므로 투자 목적으로 신규 취득을 고려해 볼 수도 있을 것이다.
마지막으로 주택임대사업자 세제 혜택이 또 수정되고 말았다.
기존 주택임대사업자에게는 해당되지 않지만 주택임대사업자 등록을 고려하는 예정자들에게는 역시나 혼란스러운 내용임에는 틀림없다.
하지만 앞서 잠깐 언급한대로 혜택을 받을 수 있는 기준 내에만 있다면 기존 보유자이든 신규 취득자이든 이제까지 패턴을 봤을 때는 주택임대사업자로 등록하는 것이 혜택을 누리는 승자가 될 수 있음에는 의심할 여지가 없다.
에스테이트(주) 하석현 팀장
#. 위 내용에 적용된 사례는 이해를 돕기 위하여 (재)구성하였기 때문에 일반적으로 모든 경우에 적용되지 않을 수 있습니다.
